利好政策频释，下半年楼市怎么走？

6月，多地释放公积金政策利好，包括优化公积金贷款与提取、支持提取公积金支付首付等。

事实上，今年以来，为促进房地产销售回暖，多地持续调整购房政策，包括优化公积金相关政策、降低首付比例、调降房贷利率、松绑“双限”等。

△图为民众在北京一售楼处了解楼盘情况。（图片由CNSPHOTO提供）

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降低购房门槛

多地公积金贷款首付比例降至20%

自6月28日起，广州市生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。

同日，贵州省毕节市出台缴存职工购房六条新举措，包括调整贷款最高额度、对多孩家庭实施优惠政策、降低二套房首付款比例（对于缴存职工结清首套房住房贷款的，购买二套房申请公积金贷款的最低首付款比例由30%调整为20%）等。

除降低住房公积金贷款首付比例外，江苏省连云港市6月25日发布的新政明确，将实行商转公贷款带押转贷办理模式、扩大住房公积金覆盖面，推进为灵活就业人员建立住房公积金账户，提高其购房能力等新模式。

“‘商转公贷款带押转贷’的办理模式，实际上呼应了近期‘降低存量贷款降房贷’的诉求。过去商转公贷款有前提，即需要提前偿还商贷。而现在可以落实带押转贷模式，自然有助于购房者主动调整，进一步降低还贷成本。此外，‘推进为灵活就业人员建立住房公积金账户，提高其购房能力’的表述和其他城市的表述也略有差异。过去对灵活就业人员建立公积金账户，目标是‘愿缴尽缴’。而现在文件中直接提及‘提高购房能力’，说明连云港正尝试通过各种方式增加潜在购房需求。”易居研究院研究总监严跃进说。

6月25日，贵州省贵阳市发布征求意见稿，拟从支持异地缴存职工购房贷款、提高贷款额度、支持首次购房者提取公积金支付首付款、支持公积金既提又贷、取消第二套房公积金贷款申请时间限制等方面释放公积金制度红利。

事实上，今年以来，为促进房地产销售回暖，多地持续优化公积金相关政策，具体措施主要集中在提高贷款额度、降低首付比例、公积金支付首付款，以及商贷转公贷等方面。

其中不乏多次释放公积金利好的城市。以贵阳市为例，早在今年4月23日，贵阳市就明确支持无房职工家庭提取公积金支付购房首付款。

严跃进分析认为，当前公积金政策仍是各城市支持住房消费的重要手段之一，降低首付及优化贷款额度计算方式有助于降低购房门槛；支持商转公等政策拓展了公积金的使用范围，盘活了存量住房公积金，也有利于减轻购房者置业压力，提振购房者置业信心。

2

取消“双限”约束

充分释放购房需求

除了优化公积金政策外，提振楼市还有哪些“大招”？

6月25日，江苏扬州发布《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，明确在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，原有住房不再执行限售政策，被认为是近期首个解除“双限”的城市。

事实上，扬州解除“双限”早有端倪。今年2月，扬州就已经开始陆续对限制性政策进行优化，当时针对名下只有1套房的户籍家庭取消了房屋限售规定，此次新政则是不再追溯拥有房屋套数，基本放开“双限”。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，在市场情绪低迷的情况下，扬州放开“双限”，旨在带动二手房流动性提升的同时，进一步释放利好，促进刚性和改善性住房需求入市。

严跃进认为，改善型住房需求的提振非常重要，其实际上对于提升首套房和二套房的活跃度都有各类影响。各地对于换房需求的支持，尤其是在“一卖一买”方面接触约束，确实使换房更加顺畅和便利。

事实上，自2017年房地产调控从严以来，各地因城施策，不同程度地实行了限购、限售、限价等政策，彼时有效抑制了房价过快上涨的趋势。但面对目前低迷的房地产市场，对限制性政策的调整也是应有之义。

中指研究院发布的数据显示，今年以来，百余城出台房地产调控政策超过300次。其中，济南、长沙、厦门等近20个城市放松了限购政策，部分热点二线城市如杭州则是多次出台政策优化限购措施。业内人士预测，后续会有更多的城市跟进。

“下半年，或许会有更多城市逐步放开限制性政策，特别是普通二线和三四线城市，力促市场企稳恢复。”陈文静说。

“包括此前福建省福清市首次取消限售，都说明各地对于各类约束性的政策落实了‘统统松绑’的导向。从目前来看，各地各类管控政策确实需要加速废除，其对于购房者入市产生了羁绊。其他城市近期也会有各类进一步松绑的操作。”严跃进说。

3

稳楼市政策或继续出台

更多城市“等风来”

目前，楼市年中大考已收官。据中指研究院统计，今年1—6月，TOP100房企销售总额同比微增0.1%，但6月单月销售额环比转弱。上半年，房地产市场整体表现为先扬后抑。克而瑞分析师预计，需求不济加上暑期淡季将至，预计7月市场交易活跃度将继续下降，成交规模大概率会继续下挫。

为加快房地产市场的修复节奏，利好政策密集释放。

6月20日，央行将5年期以上LPR下调了10个基点，房贷利率随之降低。业内人士普遍认为，此次降息意味着提振经济的序幕已经开启，对房地产的提振无疑是其中的重头戏。

6月30日，央行货币政策委员会召开2023年第二季度例会。会议指出，因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，结合各地陆续推出的适度放松限购限售、发放购房补贴、延长土地出让金缴交时限、推行“房票”安置、落实房贷利率动态调整机制、加大公积金购房支持力度，以及央行延续实施保交楼贷款支持计划等，近期政策面对房地产行业供、需两端的支持力度正在加码。这在某种程度上也可视为“加大宏观政策调控力度”的一个组成部分。后续各项房地产支持政策的力度有望进一步加大，其中引导居民房贷利率下行最为关键。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，利率下调将降低购房者利息开支，实际提高居民购房能力，有利于稳定住房消费市场；利率下降，也降低了资产期望回报率，有利于稳定房价。

目前，已有地方率先一步，成为目前全国较早地对三季度贷款利率政策进行定调的城市：6月15日，大连发布新政，明确将下调新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

“通过提前释放三季度房贷降息的政策内容，有助于引导购房需求的释放。大连市此次发布的降息政策对于全国其他城市有很强的借鉴意义。二季度楼市压力略大，所以三季度需要继续发力。类似房贷利率的下调，说明此类工作依然是各地后续会积极采纳的工具。”严跃进说。

记者丨王彤旭

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责任编辑丨李沫楠 白雅琦

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